КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Журнал «Генеральный Директор» совместно с партнерами подготовил проект, посвященный вопросам покупки и аренды коммерческой недвижимости
01
2015 год: основные тенденции рынка
Компании предпочитают продлевать долгосрочные договора аренды, однако текущие ставки ниже на 20-25% нежели в договорах, заключенных год и более назад. Один из способов сэкономить на аренде – провести децентрализацию back-офиса.
02
В какую недвижимость выгодно вкладывать средства компании
Жилая и офисная недвижимость по-прежнему пользуется спросом. Растет популярность апартаментов, однако судьбу этого актива на рынке предсказать сложно. А вот программы по масштабному строительству торговых центров в скором будущем начнут сворачиваться.
03
Как арендовать квадратный метр всего за рубль
Если компания за свой счет ремонтирует или содержит здание, относящееся к объектам культурного наследия России, она имеет право на льготную арендную плату – всего 1 руб. Несмотря на некоторые ограничения, эта программа уже работает.
2015 год: основные тенденции рынка коммерческой недвижимости
Цены на коммерческую недвижимость падают, при этом арендодатели стали фиксировать цены в рублях

Валентин Стобецкий

Региональный и коммерческий директор компании JLL, Москва

JLL: www.jll.ru
Сфера деятельности: комплексные услуги в сфере недвижимости
Территория: 80 стран мира (в России представительства находятся в Москве и Санкт-Петербурге)
Численность персонала: 58 000
Годовой оборот: 5,4 мрлд долл. США (в 2014 году)
Достижения: объем сделок по купле-продаже и привлечению финансирования составил в 2014 году 118 млрд долл. США

Сегодня в Москве можно арендовать качественные офисные помещения класса А по ценам, зафиксированным в рублях. Такого не было никогда. Даже на заре формирования столичного рынка недвижимости ставки под давлением высокой инфляции фиксировались в валюте. Абсолютное большинство компаний в России фиксируют оборот в местной валюте, поэтому оплата аренды офиса в долларах по новому курсу является для многих неподъемной задачей. Теперь они, наконец, получили возможность фиксировать затраты на офис в рублях. А значит, сегодня нужно реструктурировать текущий договор аренды или искать более выгодные варианты.

Во время кризиса 2009 года зарубежные компании в России сокращали расходы, в том числе уменьшали объем арендуемых помещений, тогда как крупные российские игроки с государственным участием, напротив, покупали наиболее ликвидные офисы. К примеру, компания «ИнтерРАО» приобрела бизнес-центр «Луч», а «Русгидро» купила офисное здание на ул. Малая Дмитровка. Сейчас ситуация складывается иначе. Иностранные компании сдерживают свое развитие в России, а государственные не имеют возможностей для расширения. В результате цены на коммерческую недвижимость корректируются и дают возможность частным компаниям с долгосрочным планированием развития покупать объекты на выгодных условиях.

К примеру, за прошлый год цена предложения по продаже офисов в столице снизилась в среднем на 10–16%. В классе А она сейчас составляет 4,4–7,1 тыс. долл. США за 1 кв. м, а в классах B и B+ варьируется в диапазоне 1,6–4,3 тыс. долл. США за 1 кв. м. Для игроков со свободными финансовыми средствами (в основном частных компаний) сейчас самое время покупать офис по очень выгодной цене. Инвестиции вернутся в течение семи-восьми лет.

Для компаний, занимающих более 10 тыс. кв. м, дополнительную экономию может принести выделение представительского front-офиса, который будет располагаться в центральной части города, и перевод обслуживающих подразделений (back-офиса) на периферию города. Помимо этого, с учетом появления в Москве зон платной парковки и популяризации городскими властями общественного транспорта, как никогда актуальной становится близость бизнес-центра к станции метро. Объекты, расположенные рядом с МКАД и в шаговой доступности от метрополитена, сегодня наиболее востребованы. Яркий пример переезд всей ГК «Систематика» в офисный парк Comcity в Новой Москве (крупнейшая сделка 2014 года), где компания арендовала 17,6 тыс. кв м.

За последний год доля новых сделок в структуре спроса значительно снизилась: компании предпочитают продлевать текущий договор аренды. Доля таких транзакций выросла в 2014 году до 40% от общего объема сделок против 20% в 2013-м. Собственники бизнес-центров, чтобы привлечь новых арендаторов, готовы даже выполнить отделку за свой счет. В некоторых случаях стоимость отделки может сравняться с платой за несколько лет аренды. Поэтому если Вашей компании требуется новый офис, сейчас самое время для переезда.

Арендные ставки в договорах, заключаемых сейчас, и в договорах, заключенных год-два и более назад, различаются как минимум на 20–25% в сторону снижения. Проверьте, не переплачиваете ли Вы за свой офис. Если цена завышена, попробуйте договориться с арендодателем о снижении ставки. В заполненных бизнес-центрах собственники неохотно идут на предоставление более выгодных условий, тогда как владельцы новых, качественных, но еще не заполненных объектов будут более гибкими, и Вы, вероятно, сможете договориться о значительной экономии.

Деловой центр «Москва-Сити» имеет всю необходимую инфраструктуру, рядом две станции метро. В комплексе – 786 тыс. кв. м офисных площадей, и еще около 300 тыс. кв. м будет введено в 2015 году. Учитывая размер зданий, «Москва-Сити» становится идеальным местом для корпораций, которым требуется большой объем площадей. Например, недавно крупный офис в комплексе решила приобрести компания «Транснефть». В новых объектах центра арендные ставки сейчас значительно ниже, чем в офисах класса А, расположенных в Центральном административном округе столицы, – 400–450 долл. США за 1 кв. м в год. При этом по итогам 2014 года доля вакантных офисных площадей достигла 40% (против 16,6% в среднем по городу). Большой объем новых помещений был введен в «Москва-Сити» в конце 2014 года, и если раньше собственники объектов держали ставки на высоком уровне, то теперь им приходится снижать цены.

Локальные тенденции рынка недвижимости

• Доля свободных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга продолжит рост в 2015 году и достигнет 7,5%. Объем вакантных площадей в действующих торговых центрах города на Неве к концу 2014 года достигнет 6%, увеличившись за IV квартал на 0,5%.

• Доля вакантных складов на рынке Санкт-Петербурга достигла максимального значения за последние четыре года. По итогам IV квартала 2014 года доля свободных помещений выросла с 4 до 6,9% по сравнению с предыдущим кварталом. В 2015 году прогнозируется дальнейший рост показателя: до 8–9%.

• Объем свободных площадей на рынке складов Московского региона может снизиться в 2015 году. По оценкам аналитиков компании JLL, в 2014 году здесь был введен наибольший объем качественных складских площадей за последние семь лет: 1,6 млн кв. м.

• Динамика строительства и ввода новых торговых центров будет находиться под давлением рыночной ситуации. Некоторые столичные и многие региональные объекты могут быть заморожены в связи со снижением спроса со стороны ритейлеров и недоступностью финансирования. На 2015 год девелоперы заявляли ввод 2,6 млн кв. м новых торговых центров. Однако реально может быть введено не более 1,9 млн кв. м.

Кирилл Зайцев

Управляющий партнер компании Bluestone Group, Москва

Bluestone Group: www.bluestone.ru
Сфера деятельности: консалтинг на рынке элитной жилой и офисной недвижимости, услуги в вопросах привлечения инвестиций и реализации объектов на рынке офисной недвижимостии
Численность персонала: 30
Годовой оборот: около 80 млн руб.

В настоящий момент на рынке арендной недвижимости наблюдается падение, при этом арендаторы считают ставки, установленные в валюте, неоправданно высокими (в пересчете на рубль). В такой ситуации у арендаторов есть несколько путей.

01
Договориться о снижении арендной ставки
Имейте в виду, что сегодня арендодателю будет сложно найти иного арендатора или покупателя, поэтому велика вероятность, что он пойдет Вам навстречу.
02
Найти новое помещение на более приемлемых условиях
В настоящий момент на столичном рынке пустует около 25% офисных помещений (особенно за пределами третьего транспортного кольца). Также введено в эксплуатацию большое количество бизнес-парков на базе промышленных территорий. Иными словами, рынок благосклонен к арендаторам: они могут найти помещения по вполне приемлемым ценам. Для некоторых видов бизнеса вполне применим и коворкинг, то есть рабочие места с почасовой или ежедневной оплатой без необходимости организации офисной инфраструктуры.
03
Объединиться с партнерами на базе одного офиса
чтобы делить расходную часть. Несколько компаний-арендаторов из смежных или схожих отраслей могут объединяться в одном помещении при возможности оптимизации внутренней планировки. Синергия и взаимопомощь не только позволят благополучно пережить экономические потрясения, но и могут стать катализатором новых идей. К примеру, наша компания является партнером клуба клиентов Альфа-банка. С его помощью мы регулярно обмениваемся клиентами с другими участниками программы, пользуемся скидками партнеров, не забывая предлагать специальные условия со своей стороны.
Как сэкономить на аренде и покупке недвижимости

Один из способов – начать сотрудничать с компанией, которая организует для своих клиентов дополнительные бесплатные сервисы. Например, рассмотрим «Клуб клиентов» Альфа-банка (он открыт для предпринимателей и малого бизнеса). Клуб объединяет внушительный пул партнеров, которые по условиям участия предоставляют клиентам банка существенные скидки (до 30%) на товары и сервисы, необходимые для ведения бизнеса. В частности, речь идет о юридических и бухгалтерских услугах, покупке мебели, ремонте компьютерной техники, перевозке грузов и др. Кроме того, в «Клубе клиентов» есть раздел «Коммерческая недвижимость, аренда офисов и помещений». Вот, например, какие предложения он содержит:

компания «ЕвроДом» обещает предоставить арендаторам (клиентам банка) специальные скидки на помещения в их торговом доме
владельцы бизнес-центра «Тушино» гарантируют компаниям арендные каникулы в течение месяца
торгово-развлекательный центр «Северное сияние» гарантирует скидку при аренде торгового помещения в размере 5%, арендные каникулы на месяц, а также бесплатную рекламу на фасаде
компания Bluestone Group предоставит скидку 15% на услуги, связанные с продажей или арендой недвижимости

Четыре вида недвижимости, в которую выгодно
вложить средства компании
Одна из задач бизнеса на сегодня – сохранить заработанное

Дмитрий Разлуцкий

Директор по развитию компании «КомСтрин», Москва

ООО «КомСтрин» - www.comstrin.ru
Сфера деятельности: девелопмент недвижимости
Территория: головной офис – в Москве, представительства – в Екатеринбурге, Перми, Сочи
Численность персонала: 300
Достижения: за 15 лет построено более 40 объектов коммерческой и жилой недвижимости общей площадью 900 тыс. кв м (среди них клубный поселок «Зеленый мыс», элитный многоквартирный дом на Кутузовском проспекте, малоэтажный поселок «Митино-Дальнее», микрорайон «Спасский мост» и др.)

Обеспеченность качественными площадями в Москве остается низкой по сравнению с европейскими городами. Наблюдается отток арендаторов из центра столицы в сторону МКАД. Поэтому наиболее ликвидные объекты сегодня – это небольшие по площади (от 80 кв. м) офисы категорий B и В+, близкие к помещениям класса А, но менее престижные из-за местонахождения. Их отличает качественная, но недорогая отделка. Они могут находиться как в современных офисных центрах, так и в реконструируемых особняках. Важно, чтобы рядом была МКАД или станция метро (обратите внимание на открывающиеся станции, к примеру, «Румянцево»). Разница между офисами класса В+ и В обычно сводится к качеству ремонта и уровню инженерных систем. Подобная коммерческая недвижимость обеспечивает более высокую годовую доходность по сравнению с жилой. Такие помещения любят арендовать представительства западных фирм, российские банки, издательские компании.

Кстати, многие девелоперы сегодня гарантируют покупателю недвижимости определенную величину годовой доходности (до 12%), что делает подобные инвестиции практически безрисковыми. Например, владельцы офисов в бизнес-парке G10 стабильно получают 12% годовых от вложенных в покупку недвижимости средств. Достигается это за счет того, что покупатель сразу договаривается с застройщиком, что тот будет у него арендовать приобретенные помещения. При этом застройщик берет на себя обязательства по поиску арендаторов, выполняя дополнительно функции управляющей компании. Стоимость небольшого офиса (80 кв. м) в современном бизнес-центре в шаговой доступности от метро составляет от 10 до 12 млн руб.

Внимание! Чтобы свести риски к минимуму, договор об аренде лучше заключать непосредственно с застройщиком бизнес-парка, а не с аффилированными с ним компаниями.

 

Наиболее востребованный объекты – одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса, находящиеся в пределах 30 км от МКАД, в местах с хорошей транспортной доступностью (примерная стоимость таких квартир – от 2 до 3,5 млн руб.). Спрос на подобное жилье наименее восприимчив к ухудшению ситуации в экономике. Доходность от сдачи в аренду жилых площадей составляет 3–4% годовых с учетом накладных расходов и простоя. По данным центра «Индикаторы рынка недвижимости», сегодня на каждого желающего арендовать жилье в Москве приходится всего три предложения.

Подходящий сезон для инвестиций – период спада деловой активности, это, как правило, зимнее время, предпраздничные и послепраздничные недели. В этот период девелоперы предлагают скидки на парковочные места, рассрочки и другие выгоды. Ожидать существенного падения цен на квартиры в ближайшее время не стоит. Хотя в долларовом выражении цены временно стагнируют, застройщики видят предпосылки только для их дальнейшего повышения, поскольку себестоимость строительства возросла.

Внимание! Жилая недвижимость – наиболее предсказуемый актив для инвестиций, однако по сравнению с коммерческими объектами он обеспечивает меньшую доходность.

 

Апартаменты относят к недвижимости, ориентированной на временное проживание богатых гостей. Такие помещения полностью обеспечены технически, имеют стильный дизайн, ванну с джакузи и т. п. Проживать тут можно только на временной основе, поскольку на данный момент этот тип недвижимости считается нежилым (хотя сейчас рассматривается вопрос о легализации апартаментов как жилья с возможностью прописаться в них). С 2014 года такие помещения нельзя строить в качестве отдельных объектов, а можно размещать лишь в составе гостиниц.

За последние полгода объем предложения, по нашим данным, вырос примерно на 38%. Спрос на апартаменты также растет, но, несмотря на это, инвестиции в этот сектор нельзя назвать привлекательными. Входной барьер на данный рынок гораздо ниже, чем на рынок жилой недвижимости, а это значит, что высока конкуренция. Сегодня доля инвестиционных сделок на рынке составляет 35%. К тому же в этом секторе действует увеличенная налоговая ставка на недвижимость плюс повышенные тарифы коммунальных платежей.

Средняя цена квадратного метра апартаментов, исключая элитные, на конец 2014 года составляла 193 тыс. руб. (22% ценового прироста). Наибольший объем предложения сосредоточен в северном округе Москвы (64%). Доходность от сдачи в аренду апартаментов составляет около 10% годовых.

Внимание! Доходность этого актива достаточно высока, но при этом высоки и инвестиционные риски: судьба этого актива в будущем непредсказуема. Апартаменты, скорее всего, временное явление на рынке, поэтому их ликвидность в под большим вопросом.

В скором будущем программы по масштабному строительству торговых центров начнут сворачиваться. Причины: ухудшение макроэкономической ситуации и насыщение торговыми площадями крупнейших городов России. Наиболее перспективный город для покупки торговой площади с целью получения дохода – Москва, где обеспеченность населения торговыми площадями ниже, чем в крупных региональных городах. Вторым по значимости направлением строительства торговых центров станут малые города России с населением менее 500 тыс. жителей, однако емкость их рынка ограниченна. Примерная стоимость квадратного метра торговой недвижимости в столице составляет 700 тыс. руб. Доходность от сдачи в аренду площадей – 10–15% годовых.

Внимание! Высокие темпы ввода торговых площадей в России приведут в ближайшее время к снижению арендных ставок и увеличению объема вакантных площадей с текущих 3% до 6–7%. Кроме того, подобные инвестиции долгосрочны и требуют колоссального объема собственных средств на финансирование строительства. Поэтому данный сегмент для инвестиций не слишком привлекателен.

 

Обеспеченность торговыми площадями в разных городах России
(1 кв. м на 1000 жителей)
0+
Самара
0+
Санкт-Петербург
0+
Казань
0
Екатеринбург
0+
Нижний Новгород
0+
Воронеж
0+
Москва
0+
Новосибирск
0+
Ростов-на-Дону
0+
Волгоград
0+
Омск
0+
Челябинск

Источник: данные компании Knight Frank Russia & CIS

Наталья Суслова

Генеральный Директор коммуникационного агентства «Репутация», Санкт-Петербург

ООО «Репутация» - www.reputacia.pro
Сфера деятельности: коммуникационный консалтинг
Территория: все регионы РФ
Численность персонала: 12
Ключевые клиенты: сеть бизнес-центров «Сенатор», компании «Созвездие», Attorneys at law Borenius, London Consulting & Management Company, Portal Group, Portner

В кризис 2008–2009 годов наиболее ликвидным в Санкт-Петербурге был стрит-ритейл (уличные торговые помещения). Сейчас мы также наблюдаем спрос на качественные помещения, расположенные в местах с хорошей проходимостью. Для инвесторов подобные вложения наиболее выгодны. Во-первых, это точечные инвестиции, они несопоставимы с вложениями в большой бизнес-центр или в здание торгового центра. Во-вторых, владельцы таких помещений легче переживают изменения на рынке. К примеру, в начале 2009 года на Невском проспекте располагалось большое количество бутиков люксовой одежды. Во время стагнации многие закрылись, но их место занял общепит – сети среднего ценового сегмента, такие как «Чайная ложка», «Теремок» и др. Сейчас общепит испытывает трудности в связи со снижением доходов населения и ростом цен на продукты. Однако данные помещения, расположенные в местах с приличным пешеходным трафиком, все равно будут пользоваться спросом.

Кроме того, с точки зрения инвестиций интересны встроенные помещения в крупных жилых массивах, таких как «Северная долина» и «Новый Оккервиль». Жители этих комплексов формируют спрос на аптеки, продуктовые магазины и магазины с товарами первой необходимости. В 2015 году средний бизнес будет активно инвестировать в подобные встроенные помещения.

Также мы наблюдаем рост популярности апартаментов как инвестиционных объектов. Например, отмечаем, что наши клиенты охотно покупают апартаменты блоками. Это именно инвестиционная покупка, когда приобретается этаж или несколько этажей в жилом комплексе.

Как арендовать квадратный метр недвижимости всего за рубль
Сделать это можно, если взять под опеку какой-либо исторический объект

Константин Гуричев

Руководитель практики недвижимости финансово-правовой компании PRO, Москва

ФПК PRO - www.fpk-pro.com
Сфера деятельности: консалтинг в области финансов и права
Партнеры: Millhouse Capital UK Ltd, Tashir Group, агропромышленный холдинг «Мираторг», компания «Газпром автоматизация», Российский государственный социальный университет, страховое общество «Помощь»

Компания, которая решит потратить средства на ремонт и содержание здания, относящееся к объектам культурного наследия России, имеет право на льготную арендную плату, как правило, 1 руб. Это следует из Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ». Конкретные размеры ставок устанавливает Правительство России (если объект в федеральной собственности) или власти регионов (если здание в собственности субъектов РФ).

Минус данной инициативы

Действующая редакция закона «Об объектах культурного наследия» позволяет передавать в аренду объекты по льготной ставке только тем компаниям, которые уже арендуют подобные помещения и которые вложили свои средства в их восстановление. Вместе с тем в России много разрушающихся исторических зданий, находящихся под угрозой гибели. Передать их в аренду по льготным ставкам законодательство не позволяет, аренда же на других условиях инвесторов может и не заинтересовать.

Перечень объектов Москвы, которые уже реализованы по программе «Рубль за квадратный метр»

Адрес объекта Площадь, кв. м. Начальный размер ставки годовой арендной платы (руб.)
Большой Козловский пер., 11, стр. 4 (2 этажа) 107,9 1 288 244
Настасьинский пер., 8, стр. 1 (2 этажа) 777,9 13 621 962
Госпитальная пл., 1/10 (2 этажа) 1 586,8 5 707 720
Ул. Воронцовская, 19А, стр. 2 (1 этаж) 1 114,6 7 827 312
Чистопрудный бул., 12, корп. 7А (2 этажа) 380,3 2 890 873
Ш. Энтузиастов, 58 (3 этажа) 2 748,0 10 821 624

Чтобы решить проблему, Министерство культуры РФ предлагает передавать такие объекты в аренду любым заинтересованным лицам по ставке от 1 руб. за 1 кв. м в год, но с обязательным условием проведения ремонтных работ. При этом предполагается установить некоторые ограничения: в частности, ввести запрет на предоставление объекта культурного наследия в безвозмездное пользование, на его сдачу в субаренду и др. Министерство культуры РФ даже подготовило соответствующие изменения в Закон «Об объектах культурного наследия», однако оно пока даже не внесено в Госдуму на рассмотрение.

Что надо сделать, чтобы получить право на льготную ставку

Рассмотрим на примере Московской области, как можно арендовать помещение за 1 руб.

Проверьте, включен ли интересующий Вас объект в перечень объектов культурного наследия Московской области, находящихся в неудовлетворительном состоянии и подлежащих передаче в аренду (его утверждает правительство Московской области).

Примите участие в торгах, чтобы арендовать интересующие здания по коммерческой ставке. Заключите договор с министерством имущественных отношений Московской области.

Отремонтируйте здание, соберите все подтверждающие документы о том, что Ваша компания вложила средства в работы по сохранению указанного объекта культурного наследия Подмосковья.

Направьте в министерство имущественных отношений Московской области заявление о предоставлении льготой арендной ставки, а также документы, подтверждающие, что Вы отремонтировали объект. В течение 30 дней со дня его поступления чиновники обязаны принять решение, о котором уведомят Вашу компанию письменно.

В течение 14 дней со дня принятия решения об установлении льготной арендной платы Вам необходимо заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указывается льготный размер арендной платы и срок ее установления (как правило, это 49 лет). Льготная арендная плата устанавливается в размере 1 руб. за 1 кв. м площади объекта культурного наследия в год. По этой же ставке будут облагаться площади, образуемые в результате проведения работ по сохранению данного объекта.

Кстати, первым памятником, который выставили на открытый аукцион в ноябре 2013 года, стала усадьба купцов Аигиных в Пушкинском районе Московской области.

Полезные статьи

В чем хранить деньги в ближайшие год-два?
Лучший способ защитить свой капитал – диверсифицировать его по рискам, странам и категориям. Не помешает увеличить долю инвестирования в развивающиеся страны и держаться подальше от российского фондового рынка.

Семь ошибок компаний при заключении договора аренды, которые ведут к росту арендной платы
В статье проанализированы основные ошибки арендаторов. Автор поясняет, например, почему арендную плату с оборота лучше платить раз в квартал, а не в месяц, или почему надо внимательно изучать протокол о намерениях.

Четыре примера, как противостоять повышению арендной платы
Ваши коллеги столкнулись с повышением арендной платы. Однако они смогли доказать неправомерность действий арендодателей и сохранить свои деньги. Их аргументы помогут и Вам защитить бизнес.

Контакты
Адрес редакции:
127015, Москва, ул. Новодмитровская, д. 5а, стр. 8
Редакция и подписка на издание: 8 800 555 66 00, 8 800 333 00 65 (звонок бесплатный)